OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张100ml酒是几两，1100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两00ml小酒瓶是几两江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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