文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(z中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗i)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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