文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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